klantenplatform | Huurconvenant 2012-2022

Het nieuwe huurconvenant
Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde ‘huurconvenant’ zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over de betaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 en werd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Marcel van Loon, voorzitter van het Klantenplatform: “Het nieuwe huurconvenant geeft huurders weer duidelijkheid en zekerheid over de huur die ze de komende tien jaar gaan betalen.”

 

Foto vlnr: Christ van de Donk, Jos Goijaerts (Trudo), Marcel van Loon, Hans van den Elzen

Onze huurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform – vinden in het algemeen dat onze corporatie een fair huurbeleid voert. Marcel van Loon: “We hebben afgelopen jaren geen enkele keer discussie hoeven te voeren over de uitvoering van dat beleid. Afspraken liggen duidelijk vast en dat is een prima zaak. Zeker in deze tijd, waarin we zien dat sommige corporaties in het land hun falend financieel beleid via forse huurverhogingen op hun huurders proberen te verhalen.”

“Dit nieuwe convenant biedt huurders weer tien jaar zekerheid”
- Marcel van Loon, voorzitter Klantenplatform

 

Geen grote verschillen
Het nieuwe huurconvenant verschilt niet zoveel van het vorige. “De uitgangspunten zijn vrijwel hetzelfde,” vervolgt Marcel. “We willen huurders zoveel mogelijk zekerheid bieden wat betreft de ontwikkeling van hun woonlasten. Daarbij streeft Trudo natuurlijk wel naar een kostendekkende woningexploitatie; de huurprijs moet in goed evenwicht zijn met de kosten. Die huurprijs wordt bepaald door de marktpositie van de woning; hoe gewild is het type woning en de ligging in de buurt? Maar ook – en dat is wel nieuw – door het energielabel van de woning.”

Zekerheid huurprijs
Het nieuwe convenant geeft huurders 10 jaar zekerheid. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan van de afspraken worden afgeweken. Bijvoorbeeld als de overheid tot een wijziging van het huurbeleid verplicht.

Inflatie plus opslag
De afgelopen jaren voerden we een inflatievolgend huurbeleid. Dat wil zeggen dat de gemiddelde huurverhoging gelijk was aan inflatie plus opslag. Daar gaan we mee door. Die opslag is afhankelijk van het verschil tussen de huurprijs en de streefhuur van de woning en mogelijk – dat ligt eraan hoe het kabinet binnenkort beslist - het inkomen van de huurder. Marcel: “Maar om huurders toch zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, hanteren we een maximum opslag van 2% voor huishoudens met een inkomen onder de € 43.000. Deze verandering in het huurconvenant is alleen mogelijk als het Rijk corporaties daarvoor ruimte geeft. Voorlopig geldt dat de jaarlijkse huurverhoging niet meer mag zijn dan inflatie. Dat betekent dat het opslagpercentage voor huishoudens met een inkomen onder de€ 43.000 vooralsnog 0% bedraagt.”

Huurprijs nieuwe verhuringen
Voor nieuwe verhuringen wordt voor alle complexen een streefhuur vastgesteld. “Die streefhuur wordt bepaald door de marktpositie én – en dat is nieuw – door de woonlasten van de woning,” legt Marcel uit. “Voor de marktpositie laat Trudo periodiek de markthuren taxeren. Voor de woonlasten wordt uitgegaan van het energielabel van de woningen. Alle woningen van Trudo hebben zo’n energielabel. Woningen met een groen label (A, B of C) zijn energiezuinig en kennen over het algemeen lagere energielasten dan woningen met een rood label (F of G). Voor woningen met een groen label bedraagt de streefhuur 100% van de markthuur. Voor woningen met een oranje label is de streefhuur 90% van de markthuur. En bij een rood label geldt een streefhuur van 80% van de markthuur. Dat is wel zo fair, want wie een minder goed geïsoleerde woning huurt, is maandelijks meer aan woonlasten kwijt.”

Aftoppen streefhuren
Natuurlijk blijven we de streefhuren aftoppen op de maximaal toegestane huurprijs (in het niet-geliberaliseerde deel van de woningvoorraad) en op de huurtoeslaggrens (bij woningen die bedoeld zijn voor huishoudens met een laag inkomen). Voor appartementen geldt daarbij de huurtoeslaggrens één- en tweepersoonshuishoudens, voor eengezinswoningen de huurtoeslaggrens meerpersoonshuishoudens en voor kamers de kwaliteitkortingsgrens.

Huurprijs bestaande verhuringen
Bij het vaststellen van de huurverhoging voor bestaande verhuringen gaan we uit van het verschil tussen de huidige huurprijs en de streefhuur. Is dat verschil groot, dan zal de huur wat meer worden verhoogd dan bij een klein verschil en omgekeerd. Maar in de praktijk komt het erop neer dat de huren van zittende huurders slechts heel geleidelijk zullen stijgen, doordat de rijksoverheid stelt dat de gemiddelde huurverhoging niet meer mag bedragen dan inflatie. Voor de berekening van de huurverhoging van huurders met een inkomen hoger dan € 43.000,- wordt de op de huurtoeslaggrens afgetopte streefhuur opgehoogd naar de voorlopige streefhuur zonder aftopping. Bewoners die een sloopaanzegging hebben ontvangen, krijgen geen huurverhoging. Hetzelfde geldt voor bewoners met een huurgarant-contract.

Huurtoeslaggarantie
Huurders die een huur vlak onder de huurtoeslaggrens betalen, zouden door de jaarlijkse huurverhoging hun recht op huurtoeslag kunnen verliezen. Om dat te voorkomen biedt Trudo hun huurtoeslaggarantie. Dat betekent dat de huurverhoging wordt afgetopt op de dan geldende huurtoeslaggrens. De huurder moet dan na de huurverhoging wel kunnen bewijzen dat hij of zij inderdaad huurtoeslag ontvangt.

Download hier het Huurconvenant 2012-2022

Huurconvenant 2012-2022